豊中市 不動産 アデュウホーム

阪急宝塚線「服部天神駅」より徒歩3分

電話:06-6862-1000 営業時間9:00〜20:00定休日(水)

豊中市 不動産 アデュウホーム

 

地主側
借地を売って欲しいと言われた
地代が安すぎる
建替えさせてほしいと言っている
自分で使いたい
相続で物納したい
借地人が数人おり、どこに貸したか分からない
現状のまま売却したい

 
借地人側
底値(貸地)を買いたい
家を建て替えたい
木造アパートをマンションに建て替えたい
建物を使わなくなった
借地権を売却したい
長年、国から土地を借りていて、貸地を買いたい。
または借地権を売りたい




借地権とは
借地権を定義すると「建物所有を目的とする地上権又は土地賃借権」です。
借地権の発生原因として、一般的には契約締結によって、すなわち賃借権であれば賃借契約によって借地権が発生します。
そのほか法定地上権(法定賃借権)により発生します
借地権は、長期的に安定して土地を利用できる、価値の高い財産権です。
そして、借地権が設定されている土地の所有権は、借地権という大きな負担の付いた権利ということができます。
借地権負担付きの土地所有権は、借地権に対応するものとして、一般に「底地(権)」と呼ばれています。
借地権価格と底地価格の割合はさまざまですが、国税庁は、いわゆる路線価図をもって各地の土地の価格(路線価)と借地権割合を示しています。
土地の価格にしても借地割合にしても、路線価図に示されている数値は絶対的なものではなく、単に行政官庁が相続税等の算定基準としているものにすぎません。


権利金と保証金の授受
借地契約締結の際、借地人が地主に対して支払うお金を「権利金」と称して授受されたことがあります。
権利金の授受については法律の規定が無く、当事者の合意により授受されるものですが、権利金の授受と借地権発生とは無関係です。
敷金又は同性質の保証金は借地契約上の金銭債務を担保する目的で地主に対して交付されるお金です。
借地契約終了時に借地人に返還されるべきものです。但し、一部「償却」して返還しないことの合意は有効とされています。


借地権の譲渡
賃借人は賃貸人の承諾がなければ借地権を他へ譲渡したり、賃借物を他へ転貸できないとされています。(民法612条1項)
賃借人である借地人は借地権(賃借権)を譲渡したり土地を転貸するについて、原則として賃貸人の承諾を得る必要があります。また、賃貸人の承諾は事前に譲受人または転借地人を特定して、もしくは特定しないで(包括的に)することができますし、事後的にすることもできます。承諾の意思表示は譲渡人(借地人)に対してしても譲渡人または転借地人に対してしても有効です。


承諾に代わる許可
賃借人(借地人)が賃借土地上建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が土地の賃借権を取得し、または転借をしても賃貸人のとって不利となるおそれがないのに賃貸人が賃借権譲渡または転貸を承諾しないときは、裁判所は賃借人の申し立てにより賃貸人の承諾に代わる許可を与える事が出来ます。


更新について
借地権の存続期間満了時において、借地人が借地契約の更新を望んでいない場合には借地契約は終了しますが、借地人が更新を望む場合には、地主は正当事由がないと更新を拒絶できないことになっています。 あらかじめ「更新しない」特約をすることは許されません。
借地上建物がある場合、借地人から更新請求された場合、及び土地を継続使用するときに、地主が正当事由をもって遅滞なく異議を述べた場合に限って、借地契約が更新することなく終了します。
借地契約が合意によって更新する場合において、借地人から地主に対して一定の金額が「更新料」として支払われることがあります。 しかし、更新料支払いの合意をしなかった場合はもちろんのこと、更新料を支払う旨の合意をした場合であっても、更新料の支払いがないからといって更新が認められないというわけではありません。
なぜなら、更新料支払いに関しては、これを義務づける法律はないからです。
更新料を支払う旨の合意をした場合のほかは、借地人に更新料支払義務はありませんが、更新料支払いについては有効な合意をしたにも関わらず、借地人がその合意に反して更新料を支払わなかったときは、地主は借地人の債務不履行を理由に借地契約を解除することができます。


底地権とは (借地権付の土地
(宅地)の所有権のこと)
「底地」とは、借地権や地上権などの諸権利がついている土地のこと。地主様が土地を貸し、借地人さんがその土地に建物を建てて住んでいます。 その地主様が土地を貸している権利を「底地権」といいます。地主様にとって「借地+底地」で所有権となり、底地だけでは所有権と比べ価値が下がってしまいます。



Q1 借地権を売却できますか?

A もちろん売却出来ます。但し基本的には必ず地主様の承諾が必要になり 承諾料も発生します。尚、借地権は資産価値としては所有権に比べ非常に低く、 借地権を売りたいが思い通りの評価がつかない事もあります。 ※アデュウホームでは借地権の買取りも積極的に行っていますのでご相談下さい。

Q1 地主さんが借地権の売却を認めてくれない。

A 裁判にて承認を得る事が出来ます。もちろん裁判ですので専門の知識と時間も 必要になりますので、借地専門の会社等に交渉依頼するのが慣例です。
※アデュウホームでは地主様との交渉委託業務も行っていますのでご相談下さい。

Q1 建替えしたい。

A 建替えは出来ます。但し建替え・増改築の場合は地主様の承諾が必要であり 承諾料が発生します。

Q1 借地権を相続する事が出来ますか?

A 相続出来ます。また相続に限り名義書換料が発生しません。(生前贈与の場合は 発生します。)また契約は変更せずに以前のままです。

Q1 借地権様から土地を返してもらえるのでしょうか?

A 借地権者様から合意があれば可能です。
建物の老朽化や違法行為があった場合も同様です。 但し、借地権者様から合意がもらえず、やむをえず訴訟になった場合は、地主様に 相応の事由が無い場合は認められるのはかなり困難です。

Q1 底地を売却したいが?

A 資産整理などで売却を望まれるケースが多いです。
但し、借地権者様が土地を明け渡してくれなかったり、買い手が見つからない等の諸問題も発生しているのが現状です。 ※アデュウホームでは底地の買い取りや交渉業務も行っております。

Q1 底地を相続させたいが、借地権者様に同意が必要?

A 底地の相続に関しては借地権者様の合意は必要ありませんが、予め書面等で 伝えておくほうが些細なトラブルを避けるにも賢明です。

Q1 地代を滞納された場合は?

A 内容証明にて支払勧告をすることが賢明です。 それでも支払わない場合は契約解除することも可能です。

※こちらに挙げましたQ&Aはほんの少しの事例に過ぎません。他に借地・底地の ことでお悩みや質問等をお持ちの地主様・借地権者様なんでも構いませんのでお気軽にご相談ください。

※その他、どんな事でも相談して下さい。